Basiskennis dossier conditiemeting

Samengesteld door: Kim Wolters, Henny Brullemans


Definitie

Bij een conditiemeting worden de kwaliteiten van een gebouw en/of installatie objectief vastgelegd. Hiermee worden onderhoudsplannen onderbouwd die verder uitgewerkt worden in het dossier onderhoud.

Facilitair

Meeste medewerkers doen hun werkzaamheden in een gebouw. Het comfort dat een pand kan bieden is afhankelijk van de installaties die verantwoordelijk zijn voor verschillende variabelen. Door middel van een conditiemeting kan gekeken worden welk onderhoud nodig is om de installaties en het gebouw optimaal te laten functioneren. Wanneer alles in goede staat is, werkt het door naar de medewerkers die in het pand werkzaam zijn en zullen zij dus ook optimaal hun werkzaamheden uitvoeren. De facilitaire dienst moet zorg dragen dat iedereen de juiste voorzieningen heeft om zijn/haar werk uit te voeren. Door periodiek een conditiemeting uit te laten voeren is er een kleinere kans op kosten wegen achterstallig onderhoud. De meting wordt gedaan door een gecertificeerde inspecteur.

Geschiedenis

De oorsprong van conditiemeting komt uit Engeland. Toen het ministerie van VROM eind jaren zeventig van de vorige eeuw de kwalitatieve woningregistratie (KWR) invoerde, werd conditiemeting geïntroduceerd in Nederland.

De eerste geslaagde metingen werden tussen 1983 en 1985 uitgevoerd. Aan de hand van deze metingen werd de werkgroep onderhoudsnormering opgezet. Hierin worden de normen omschreven aan de hand waarvan de meting wordt gedaan. Zodat, ongeachte welke inspecteur de meting doet, de uitslag altijd hetzelfde is. De conditiemeting is ontwikkeld om objectief en betrouwbare inspectiegegevens te verzamelen.

Onderhoud

Niet alleen een installatie slijt door het te gebruiken maar ook een gebouw kent slijtage. Denk bijvoorbeeld aan kozijnen, daken en regenpijpen. Aan de hand van een conditiemeting zal de inspecteur een onderhoudsplan samenstellen wat omgezet kan worden in een meer jaren onderhoudsplanning. Hierover staat meer informatie in het dossier onderhoud. Een conditiemeting hoeft niet alleen in het geval van onderhoud gebruikt te worden. Wanneer bijvoorbeeld de wensen op het gebied van het pand veranderd zijn, kan een conditiemeting een goede hulp zijn voor de bouwkundig tekenaar die berekent of de wensen haalbaar zijn. Wanneer het onderhoud gedaan is kan er gekozen worden om de conditiemeting nogmaals te laten uitvoeren. Hierdoor wordt zichtbaar of het onderhoud goed is gedaan.  

Toepassing

De NEN 2767 wordt toegepast door gecertificeerde inspecteurs die aangesloten zijn bij een adviesbureau. De metingen worden o.a. toegepast op:

- Constructie van een gebouw;
- Daken, gevels; 
- Infrastructuur; 
- Installaties zoals: verwarming, klimaatbeheersing, koeling, aardgasinstallaties, water, riolering, sanitair Een conditiemeting kan toegepast worden bij de volgende mogelijkheden;
- Nieuwbouw, na de oplevering om de nulmeting af te nemen;
- Aankoop, soms is het vanuit de eventuele geldverstrekker verplicht een conditiemeting van het pand te laten afnemen. Tevens kan het als nulmeting voor de toekomstige meting fungeren;
- MeerjarenOnderhoudsPlan inspectie, tijdens deze inspectie wordt voor meerdere jaren een plan geschreven voor het onderhoud aan het pand en installaties. Hierover is meer te lezen in het dossier onderhoud;
- Jaarlijkse-inspectie, er moet vast gelegd worden om de hoeveel jaar een conditiemeting gehouden moet worden;
- Arbitrage inspectie, deze inspectie is ten gevolge van een juridisch probleem.

Score

De score loopt van 1 zeer goed tot en met 6 zeer slecht. Veel vastgoedmakelaars willen een conditiescore van 3 zien. Zo kan bijvoorbeeld een ziekenhuis besluiten dat de verlichting in de operatiekamer een 1 moet zijn maar in de normale gangen een 3 mag scoren. In sommige gevallen worden de score op een bepaald vlak samengevoegd, dit wordt echter afgeraden omdat het daadwerkelijk resultaat hierdoor vervlakt wordt. Stel dat de kraan van een installatie lekt. Deze kraan krijgt dus een 5 als scoren maar de rest van de installatie krijgt een 1. Het gemiddelde is dan drie waardoor kan dat de organisatie verder geen stappen aan de installatie gaat ondernemen. Hierdoor loopt de conditie van de rest van de installatie gevaar. 

Normen, wet- en regelgeving

NEN 2767 norm

Deze NEN-norm bestaat uit verschillende onderdelen:

NEN 2767-1:2011 is een methodiek voor de meting van alle onderscheiden objecten in de gebouwde omgeving.

NEN 2767-2 is een overzicht van objecten die door de methodiek worden beoordeeld. Wanneer er objecten niet toegevoegd zijn kan dit alsnog gedaan worden door de normcommissie.

NEN 2767-2:2008 en een lijst met gebreken voor bouwkundige en installatietechnische elementen. Hier wordt echter wel een onderscheid gemaakt in de soort installaties: klimaat, elektronische en transport.

NEN 2767-4 meet de conditie van de infrastructuur.

NEN 2767-4-1:2010 infrastructuur methodiek.

NEN 2767-4-2:2010 In deze gebrekenlijst wordt een volledige decompositie van infrastructuurobjecten vastgelegd.

NEN 2767-4-2:2010 1/3 gebr. is de conditiemeting voor bouw en installaties voor de decompositie en gebrekenlijst.

Aanverwante dossiers

Gebouwbeheer, Huisvesting, Onderhoud, Installatiebeheer.